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Rentabilité d’un bien immobilier : attention aux pièges !!

27 octobre 2016 private finance Pas de commentaires
(Pour plus d’informations sur cet article, n’hésitez pas à nous contacter)

Le marché de l’immobilier reste un secteur attractif dans un contexte de tension de la rentabilité de la plupart des placements financiers, l’assurance-vie et les livrets d’épargne en premier ligne, un marché également soutenu par la multiplication des lois permettant la défiscalisation des revenus fonciers comme la loi Pinel. Pour inciter les petits porteurs à investir dans la pierre, certains professionnels n’hésitent pas à faire miroiter des taux de rentabilité supérieurs à 5% sur des bases qui échappent aux règles financières que tout investisseur devrait connaître avant de se lancer. Voici quelques règles à ne pas oublier au moment de réaliser un investissement immobilier.

Un calcul réflexe à éviter

Les petits porteurs calculent généralement la rentabilité d’un bien en divisant les revenus fonciers nets (loyers – charges de copropriété – taxe foncière – assurance PNO) par le prix d’achat frais de notaire inclus. Or, si cette règle est valable pour connaître la rentabilité à aujourd’hui (sur l’année en cours), elle ne peut s’appliquer pour un investissement immobilier locatif qui s’étalera sur plusieurs années dans la mesure où votre calcul exclura la règle fondamentale de l’actualisation.

La règle de l’actualisation

Il s’agit d’une règle de base en finance volontairement écartée par de nombreux professionnels pour optimiser le taux de rentabilité présenté à leurs clients. L’actualisation consiste à impacter sur vos revenus futurs l’inflation afin de donner une valeur économique réelle à votre investissement. Prenons l’exemple de votre salaire : imaginons qu’il  n’augmente pas en 2017 par rapport à 2016. Mathématiquement, vous n’aurez rien perdu puisque le montant perçu est le même. Mais financièrement parlant, vous aurez perdu car dans le même temps le coût de la vie aura augmenté. Cette règle doit s’appliquer de la même manière sur vos revenus fonciers nets, ce que ne vous simulent que rarement les professionnels. De fait, l’actualisation permet de connaître la valeur économique réelle de votre flux perçu en deuxième, troisième, quatrième…année.

Calculer le TRI pour évaluer la rentabilité de votre projet

Que votre projet d’investissement soit immobilier ou autre, c’est le calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) qui vous permettra d’évaluer la rentabilité réelle de votre investissement. Pour l’évaluer, il est recommandé de réaliser un tableau de flux de trésorerie reprenant l’ensemble des flux entrants et sortants liés à votre projet : l’investissement de départ (valeur d’achat du bien frais d’agence et de notaire inclus), le financement (fonds propres, emprunt), les flux annuels (loyers, charges, foncier, assurance, travaux, remboursement d’emprunt…), l’imposition des revenus mais aussi en dernière année le prix de revente de votre bien après déduction de l’impôt sur la plus-value.

Ceci vous donnera pour chaque année un flux net de trésorerie. C’est à partir de tous ces flux nets de trésorerie que vous pourrez déterminer votre TRI (le tableau excel contient la formule « =TRI(….) »). (Pour aller plus loin, nous vous invitons à nous contacter).

Afin d’avoir un TRI le plus pertinent possible, pensez à tenir compte des augmentations sur vos flux annuels, en particulier pour la taxe foncière et les charges de copropriété.

D’autres indicateurs complètent l’analyse

En parallèle du TRI, d’autres indicateurs vous permettent d’estimer la viabilité de votre projet :

  • La VAN, Valeur Actuelle Nette, permet de connaître l’argent total que vous avez perçu sur l’ensemble du projet, actualisation comprise. Il faut actualiser chaque flux net de trésorerie et les additionner. Si le montant est négatif, il faut bien évidemment refuser le projet puisque cela voudrait dire que le projet vous ferait perdre de l’argent. Si le montant est positif, le calcul du TRI vous permet de valider que le montant est suffisamment élevé pour atteindre la rentabilité souhaitée, car une VAN insuffisamment élevée pourrait vous amener à un TRI très faible, l’investissement ne présenterait alors aucun intérêt.
  • L’IP, Indice de Profitabilité, qui indique combien chaque euro investit vous rapporte. Un IP = 1,20 signifie que pour chaque euro investit vous récupérez 1,20 €, soit une « marge » de 20 centimes. L’IP = 1+ VAN/Investissement de départ.
  • Le DR, Délai de Récupération, permet de savoir en combien d’années votre projet est rentable. Au-delà de 7 ans maximum, il est recommandé de ne pas donner suite au projet d’investissement.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter. Nous simulerons ensemble la viabilité de votre projet.

 

Antoine Bonnaud

 

Pourquoi faut-il déposer ses comptes ?

3 octobre 2016 company blog , corporate views Pas de commentaires

La loi impose à la plupart des entreprises de déposer à chaque clôture d’exercice leurs comptes sociaux au greffe du tribunal de commerce de la ville du siège social de l’entreprise. Mais pourquoi une telle obligation et une entreprise peut-elle s’y soustraire ?

Une obligation légale pas suffisamment respectée par les petits structures

Le dépôt des comptes annuels est une obligation légale visant à rendre transparente l’activité de l’entreprise. Cette mesure rentre dans le cadre de la communication financière d’une entreprise mais ne concerne ni les entrepreneurs individuels (sauf les EIRL) ni les sociétés civiles immobilières (SCI).

Si les entreprises rentrant dans les seuils de l’expertise-comptable déposent obligatoirement leurs comptes via leur expert comptable, celles ne rentrant pas dans les seuils sont souvent tentées de se soustraire à cette obligation. Elles s’exposent alors à une amende de 1500 €, une somme parfois dérisoire selon la situation économique et financière de l’entreprise et donc peut incitative à la transparence.

Pourquoi de nombreuses entreprises ne publient pas leurs comptes ?

On peut identifier trois principales raisons :

  • une méconnaissance de la loi : en effet, de nombreuses entreprises sont créées par des entrepreneurs qui n’ont pas ou peu de notions comptables et fiscales.
  • par soucis de confidentialité : tous les entrepreneurs n’ont pas envie de publier leurs comptes, notamment les entreprises familiales. Cette crainte est d’autant plus grande que le greffe communique les comptes à certains sites comme société.com. De nombreux entrepreneurs ont ainsi vu leurs comptes sur ces sites gratuits (contrairement au site du greffe, infogreffe, où l’accès aux comptes est payant) accessibles à tous sans avoir été concertés. Pour pallier à ce problème, le code de commerce Article L.232-25 permet aux micro-entreprises depuis le 1er janvier 2015 de joindre à leur dépôt une déclaration de confidentialité qui interdit au greffe de publier les comptes sur son site ou sur des sites partenaires. Pour rappel, une micro-entreprise ne doit pas dépasser deux des trois seuils suivants : CA de 700 K€, total bilan de 350 K€, effectif moyen de 10 salariés.
  • pour éviter une contrainte administrative et financière supplémentaire : le coût de publication est d’environ 45 € + 5 € de frais d’envoi, soit un coût global TTC de 50 € environ, la récupération de TVA étant marginale (moins de 3 €). La somme de documents à déposer peut-être lourde selon la taille de l’entreprise (les grosses entreprises passeront par un expert-comptable). Les micro-entreprises devront essentiellement déposer les comptes annuels (bilan, compte de résultat et pour certaines les annexes) et le procès verbal d’approbation des comptes et d’affectation du résultat.

Les avantages à publier les comptes

La publication des comptes ne doit pas seulement être perçue comme une contrainte législative supplémentaire. Elle est une source de communication financière indispensable pour toute entreprise qui souhaite se développer et trouver des financements supplémentaires. Ainsi les investisseurs et les banques pourront se montrer méfiant s’ils constatent que vous ne publiez pas les comptes, ce qui signifie également que ceux-ci n’ont pas été certifiés par un expert-comptable car celui-ci a l’obligation de les déposer au greffe (sauf si la forme juridique ne l’oblige pas comme pour les SCI par exemple). Des comptes non certifiés feront fuir une grande partie des apporteurs de fonds aguerris.

Mais l’absence de publication peut aussi nuire à votre activité commerciale. En effet, face à la multiplication des liquidations judiciaires, les clients et les fournisseurs se montrent de plus en plus méfiants et n’hésitent plus à consulter la santé financière des entreprises avant de traiter avec elle. Le risque pour le fournisseur sera de ne pas être payé tandis que le risque pour le client sera de ne pas avoir reçu une commande ayant fait l’objet du versement d’un acompte voire de la totalité de la somme.  En rendant public votre solvabilité, vous offrirez à vos partenaires des garanties supplémentaires.

Enfin les salariés de votre entreprise peuvent aussi consulter les comptes pour sonder la santé financière de l’ entreprise dans laquelle ils travaillent. En constatant une dégradation continue, ils peuvent anticiper un licenciement économique en cherchant un poste ailleurs.

Antoine Bonnaud