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Rentabilité d’un bien immobilier : attention aux pièges !!

27 octobre 2016 Pas de commentaires private finance
(Pour plus d’informations sur cet article, n’hésitez pas à nous contacter)

Le marché de l’immobilier reste un secteur attractif dans un contexte de tension de la rentabilité de la plupart des placements financiers, l’assurance-vie et les livrets d’épargne en premier ligne, un marché également soutenu par la multiplication des lois permettant la défiscalisation des revenus fonciers comme la loi Pinel. Pour inciter les petits porteurs à investir dans la pierre, certains professionnels n’hésitent pas à faire miroiter des taux de rentabilité supérieurs à 5% sur des bases qui échappent aux règles financières que tout investisseur devrait connaître avant de se lancer. Voici quelques règles à ne pas oublier au moment de réaliser un investissement immobilier.

Un calcul réflexe à éviter

Les petits porteurs calculent généralement la rentabilité d’un bien en divisant les revenus fonciers nets (loyers – charges de copropriété – taxe foncière – assurance PNO) par le prix d’achat frais de notaire inclus. Or, si cette règle est valable pour connaître la rentabilité à aujourd’hui (sur l’année en cours), elle ne peut s’appliquer pour un investissement immobilier locatif qui s’étalera sur plusieurs années dans la mesure où votre calcul exclura la règle fondamentale de l’actualisation.

La règle de l’actualisation

Il s’agit d’une règle de base en finance volontairement écartée par de nombreux professionnels pour optimiser le taux de rentabilité présenté à leurs clients. L’actualisation consiste à impacter sur vos revenus futurs l’inflation afin de donner une valeur économique réelle à votre investissement. Prenons l’exemple de votre salaire : imaginons qu’il  n’augmente pas en 2017 par rapport à 2016. Mathématiquement, vous n’aurez rien perdu puisque le montant perçu est le même. Mais financièrement parlant, vous aurez perdu car dans le même temps le coût de la vie aura augmenté. Cette règle doit s’appliquer de la même manière sur vos revenus fonciers nets, ce que ne vous simulent que rarement les professionnels. De fait, l’actualisation permet de connaître la valeur économique réelle de votre flux perçu en deuxième, troisième, quatrième…année.

Calculer le TRI pour évaluer la rentabilité de votre projet

Que votre projet d’investissement soit immobilier ou autre, c’est le calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) qui vous permettra d’évaluer la rentabilité réelle de votre investissement. Pour l’évaluer, il est recommandé de réaliser un tableau de flux de trésorerie reprenant l’ensemble des flux entrants et sortants liés à votre projet : l’investissement de départ (valeur d’achat du bien frais d’agence et de notaire inclus), le financement (fonds propres, emprunt), les flux annuels (loyers, charges, foncier, assurance, travaux, remboursement d’emprunt…), l’imposition des revenus mais aussi en dernière année le prix de revente de votre bien après déduction de l’impôt sur la plus-value.

Ceci vous donnera pour chaque année un flux net de trésorerie. C’est à partir de tous ces flux nets de trésorerie que vous pourrez déterminer votre TRI (le tableau excel contient la formule « =TRI(….) »). (Pour aller plus loin, nous vous invitons à nous contacter).

Afin d’avoir un TRI le plus pertinent possible, pensez à tenir compte des augmentations sur vos flux annuels, en particulier pour la taxe foncière et les charges de copropriété.

D’autres indicateurs complètent l’analyse

En parallèle du TRI, d’autres indicateurs vous permettent d’estimer la viabilité de votre projet :

  • La VAN, Valeur Actuelle Nette, permet de connaître l’argent total que vous avez perçu sur l’ensemble du projet, actualisation comprise. Il faut actualiser chaque flux net de trésorerie et les additionner. Si le montant est négatif, il faut bien évidemment refuser le projet puisque cela voudrait dire que le projet vous ferait perdre de l’argent. Si le montant est positif, le calcul du TRI vous permet de valider que le montant est suffisamment élevé pour atteindre la rentabilité souhaitée, car une VAN insuffisamment élevée pourrait vous amener à un TRI très faible, l’investissement ne présenterait alors aucun intérêt.
  • L’IP, Indice de Profitabilité, qui indique combien chaque euro investit vous rapporte. Un IP = 1,20 signifie que pour chaque euro investit vous récupérez 1,20 €, soit une « marge » de 20 centimes. L’IP = 1+ VAN/Investissement de départ.
  • Le DR, Délai de Récupération, permet de savoir en combien d’années votre projet est rentable. Au-delà de 7 ans maximum, il est recommandé de ne pas donner suite au projet d’investissement.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter. Nous simulerons ensemble la viabilité de votre projet.

 

Antoine Bonnaud

 

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